万万联手:万达万科合作发展空间有多大?

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5月14日上午,万达和万科在北京签订战略合作框架协议,将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组,主要通过联合拿地、合作开发等形式,充分发挥各自优势,实现互利共赢,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分。由于双方都有海外发展计划,未来的合作不仅限于国内,也将在全球展开,双方将长期进行合作。


地产行业两巨头缘何走在了一起?

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  一方是住宅市场的龙头,一方是横跨海内外的商业巨舰,两大巨头联手不禁让业内充满想象,其实一定程度上,双方联手是企业发展到一定阶段的必然产物。

  目前,房地产行业进入了利润平均化的阶段,而万达集团早就注意到了自己身处的环境,并且已经开始转型升级。主业万达商业地产以及万达影院两家公司相继上市即是万达转型目标中的两大任务,此后,万达正式吹响了进行第四次转型的号角。

  据了解,当前万达发展的瓶颈在于,大量的商业沉淀占用大量的资金,住宅开发过程中标准化、产业化等问题有待提升。万达集团董事长王健林最近就表示,万达要在五年之内去地产化,走“轻资产”的路线,成为一家商业投资服务公司,力争在2025年开业1000座万达广场。

  其实,按照万达集团董事长王健林的规划,万达集团的转型从空间上看,是从中国企业转型为跨国企业;从业务上看,是从以房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业。具体目标是到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大模块,彻底实现转型升级。

  而另一边,万科从住宅开发商到城市配套服务上的转变过程中,逐渐表现出的商业能力欠缺,阻碍了企业转型的速度,于是万科在去年拉开转型元年的大幕,明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向。

  由此来看,无论是万达还是万科,在行业发展和企业转型升级过程中,都遇到了一定问题,而双方的合作恰好可以弥补短板。

在一起之后未来路在何方?

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  虽然双方并没有披露更多关于具体合作方式和项目的信息,但是显而易见,“1+1>2”的协同效应威力不会小。

  王健林在回答记者提问时说,中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段,房地产企业发展需要新思维、新模式。万达与万科的战略合作是一次全新尝试,对万达来说,通过与万科合作,万达可以集中精力,加快实施轻资产战略。

  万科集团总裁郁亮表示,在“白银时代”,传统房地产业务仍有广阔的发展空间,这为优秀企业之间的合作提供了良好契机。和万达的合作有助于充分发挥万科在住宅领域的专业优势,获得更多的客户和发展机会,也有助于提升自身的商业地产能力,推动公司更好地向城市配套服务商转型。

  同策咨询研究部结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场。从房企战略发展的角度来看,虽然一些房企规模足够大,但是也随时面临被行业颠覆的风险,此时,房企自己也不得不颠覆自己进行转型。业内认为,从大多数房企转型方向来看,大部分房企开始转向运营方向,而商业地产、产业地产与养老地产是房企转型运营的三大方向。

强强联合将对行业产生什么样的影响?

  业内认为,从楼市下半场的行业特征来看,行业利润率出现持续下滑成为“新常态”,成本控制和提升利润成为这些企业面临的重要课题,除了通过调整企业组织架构等措施来降低成本之外,部分企业已经开始探索“轻资产”模式。

  而所谓“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益(重资产模式)走向赚取增值服务收益,包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从此次万科万达两家房企合作的聚焦点来看,也是将合作聚焦在“轻资产”上,从合作的目的来看,万科与万达合作后将联合在国内外拿地开发,万科的住宅开发将可能植入万达的综合体,而万达的商业管理运营经验也将传导给万科,而商业地产部分则“轻资产”操作。很明显,以后无论万达与万科,在项目操作层面不再“重资产”,旨在通过“轻资产”模式强化投资的杠杆效应,规避自身风险,赚取增值收益,提升利润率。

  同时,张宏伟认为,万科与万达合作后,无论是在一线城市及核心二线城市拿地,还是在海外市场扩张,都具有了更强的议价能力,也为企业尽可能降低了融资成本,规避了市场风险,巩固了市场地位,这也正是“强强联合”之后的价值所在。

  一资深行业专家认为,万达和万科的合作,很大程度上希望在特定市场上形成垄断力。目前房企资源整合力度加大,两个企业也希望取长补短寻求业务的契合点。这对于后续开拓新业务等势必有利好。对于此类房企来说,后续社区服务,互联网金融等领域是有比较大的合作基础的。

  广州中原地产项目部总经理黄韬认为,强强联合可以在大型项目的投标、开发上展现各自优势,但互补中唯一风险就是能否实现“1+1大于2”:“如果这种联手只是个别项目合作,那炒作大于实际,如果是战略的联盟,那么就有可能产生很大的能量。”

  据了解,万达与万科在此之前就已经合作过,2014年11月11日,双方在芜湖万达广场举行“万万没想到”合作发布会,一直以来,双方都坚信1+1大于2的协同效应。

结语:

2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场。此时,楼市规模化时代已经过去,市场环境发生了明显的变化,未来买方市场的特征会越来越明显,由于购房需求已经基本得到满足,传统住宅市场规模化发展空间受限,这已经成为当前房企发展过程遭遇的痛点,万达万科的合作,或许可以成为行业合作借鉴的标杆。


万万联手:万达万科合作发展空间有多大?

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